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第一部分我怎样做到提早退休（3）



　　“但是，过去10年股票市场升值率不是远高于房地产的升值率吗？”坐在稍后位置的一位年轻女士问道：“我的401(k)比我见到过的许多房地产项目经营状况都要好。”　　

　　“或许是这样，”我回答说，“但是，你的401(k)升值仅仅是因为市场动力和资本升值。你会长期仅依靠市场动力和资本升值的情况投资吗？”　　

　　“当然不会。”那位年轻女士回答。　　

　　“我也不会那样做，”我说，“我不会仅仅为了资本升值投资。我从来不需要通过市场升值来为自己赚钱，尽管我的一些资产升值也很大，但不存在许多股票和共同基金贬值的问题。”　　

　　“如果你投资不是为了资本升值，那究竟是为了什么？”那位年轻的女士接着问道。　　

　　 “我是为了现金流而投资，”我轻轻地回答，接着反问了一句：“你每月的现金流是多少？或者说，你的401(k)带来的收入减去支出后是多少？”　　

　　“没有多少，”她说，“我参与退休金计划的目的就是为了免掉资本所得税，让自己的钱都留在退休金账户上。我的401(k)本来就不是为了给自己每月带来现金流的。”　　

　　“我还想问你一句，你的房地产投资每月带来的现金流会增加自己的税务支出吗？”　　

　　“没有，”她说，“我只有共同基金一项投资。”　　

　　“那你是抵押贷款银行家吗？”我笑着问道。　　

　　“让我们说得更直接些吧，”她说，“你从我们手里借钱，购置了房地产，每月给你带来现金流。你有了现金流，所以能和太太提早退休，而我们大家完全将希望寄托在共同基金的资本升值上，所以希望自己能够晚一些退休。当我们退休的时候，我们总是希望股市不要出现震荡。那也就是说，我们帮助你提早退休，但我们却不知道帮助自己。”　　

　　“从一定意义上讲，的确如此。”我回答说，“我感谢你们以及你们整个行业帮助我获取退休金。你们帮助我拥有了数百万美元，因此能够提早退休。自然，我希望你们自己也能这样做。”　　

　　演讲结束的时间快要到了，当我走下主席台时，大厅里响起了一片掌声，气氛也一下子活跃起来，尤其是年轻听众被我的观点振奋起来了。当穿过人群握手的时候，我有机会听到他们对我演讲的评论。但是，尽管他们都是抵押贷款银行家，我依然听到了类似于过去很多普通听众的议论，比如：　　

　　1“他所讲的事情风险太大了。”　　

　　2“我永远不会借钱给他。”　　

　　3“他不知道自己在说些什么。”　　

　　4“现在你不能那样做了，市场已经发生了变化。”　　

　　5“他太走运了，不过只要等到市场崩溃，他就会跪在我们面前祈求。”　　

　　6“我无法确定，这是我从不购置房地产的原因。”　　

　　7“房地产市场严重过剩，马上就要崩溃。”　　

　　8“你知道有多少像他那样的人最终栽倒在房地产市场上？”　　

　　9“如果他的债务这么多，我就不会借给他任何钱。”　　

　　10“如果他真的退休了，为什么还给我们做讲演？”